Ein Hausverkauf steht an, und plötzlich tauchen dutzende Makler auf. Alle versprechen den besten Preis, die kürzeste Verkaufsdauer, die höchste Expertise. In meiner Beratungspraxis sehe ich regelmässig Verkäufer, die nach sechs Monaten frustriert den Makler wechseln – weil sie beim ersten Mal nicht genau hingeschaut haben. Die gute Nachricht: Mit vier konkreten Prüfkriterien lassen sich 80% der Fehlentscheidungen vermeiden. RealAdvisor macht diesen Vergleich systematisch möglich, doch zunächst sollten Sie verstehen, worauf es wirklich ankommt.
Wichtiger Hinweis
Dieser Inhalt dient nur zu Informationszwecken und stellt keine Finanz- oder Rechtsberatung dar. Konsultieren Sie einen Notar oder Immobilienexperten für Ihre spezifische Situation.
Die 4 Kriterien auf einen Blick
- Transaktionshistorie prüfen: Wie viele vergleichbare Objekte hat der Makler verkauft?
- Lokale Marktkenntnis testen: Kennt der Makler Preise und Käuferprofile in Ihrer Gemeinde?
- Verkäuferbewertungen lesen: Sind die Rezensionen von tatsächlichen Verkäufern?
- Vertragsbedingungen verstehen: Kündigungsrecht gemäss Art. 404 OR ist zwingend
Die 4 Kriterien, die 80% der Fehlentscheidungen verhindern
Die häufigste Fehler, den ich in meiner Beratungspraxis sehe: Verkäufer wählen den Makler nach dem ersten Eindruck oder dem tiefsten Provisionsangebot. Das ist verständlich, aber riskant. Gemäss Empfehlungen des HEV Winterthur ist die Berufsbezeichnung Immobilienmakler in der Schweiz nicht geschützt – jedermann kann sich so nennen.
Die Ausbildung zum Immobilienvermarkter mit Fachausweis dauert drei Semester. Doch die wenigsten Makler verfügen über diese fundierte Qualifikation. Was bedeutet das für Sie? Sie müssen selbst prüfen können, ob jemand sein Handwerk versteht.
Transaktionshistorie: Der einzige Beweis, der zählt
Ein Makler kann Ihnen viel erzählen. Aber seine vergangenen Verkäufe lügen nicht. In meiner Beratungspraxis beobachte ich häufig, dass Verkäufer den erstbesten Makler beauftragen, ohne dessen Transaktionshistorie zu prüfen. Die Folge: Der Verkaufsprozess zieht sich oft 30-40% länger hin als bei der Wahl eines nachweislich erfahrenen Maklers. Diese Beobachtung gilt vor allem für die Deutschschweiz und kann je nach Objekttyp und Marktlage variieren.
Laut aktueller Marktanalyse von Houzy (2024) dauert es durchschnittlich 61 Tage, ein Einfamilienhaus zu verkaufen, und 67 Tage für eine Eigentumswohnung. Ein erfahrener Makler mit nachweisbarer Transaktionshistorie in Ihrer Region kann diese Zeiten oft deutlich unterschreiten.
Lokale Marktkenntnis: So prüfen Sie sie konkret
Jeder Makler behauptet, den lokalen Markt zu kennen. Meine klare Empfehlung: Testen Sie ihn. Fragen Sie nach den durchschnittlichen Quadratmeterpreisen in Ihrer Strasse. Fragen Sie, welche Käuferprofile aktuell aktiv sind. Ein guter Makler kann diese Fragen ohne zu zögern beantworten.
Was ich Ihnen aus der Praxis mitgeben kann: Achten Sie auf Makler, die bereits vergleichbare Objekte in Ihrer Gemeinde verkauft haben. Ein Luxusmakler aus Zürich ist nicht automatisch der richtige für Ihr Einfamilienhaus in Winterthur. Die kantonalen Unterschiede – etwa bei der Handänderungssteuer – erfordern lokale Expertise.
Verkäuferbewertungen: Worauf Sie wirklich achten müssen
Online-Bewertungen können trügen. Die entscheidende Frage: Stammen die Rezensionen von Verkäufern oder von Käufern? Käufer haben andere Interessen als Sie. Sie wollen einen günstigen Preis, Sie wollen einen hohen. Achten Sie bei Bewertungen darauf, ob sie tatsächlich von Verkäufern stammen und nicht nur von Käufern.
Ein seriöser Makler kann Ihnen auf Anfrage Referenzen von früheren Verkäufern nennen. Wenn er zögert oder ausweicht, ist das ein erstes Warnsignal.
Welcher Maklertyp passt zu Ihrer Immobilie?
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Einfamilienhaus bis CHF 1.5 Mio.:
Lokaler Spezialist mit EFH-Portfolio in Ihrer Gemeinde. Fragen Sie nach verkauften Objekten im Umkreis von 10 km.
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Stockwerkeigentum:
Makler mit Erfahrung in Ihrer Überbauung oder vergleichbaren Siedlungen. Prüfen Sie, ob er die Besonderheiten des Stockwerkeigentums kennt.
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Luxusimmobilie ab CHF 3 Mio.:
Premium-Makler mit internationaler Reichweite und Diskretion. Hier zählt das Netzwerk mehr als die lokale Präsenz.
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Renditeobjekt (Mehrfamilienhaus):
Investmentfokussierter Makler, der Renditeberechnungen beherrscht und institutionelle Käufer kennt.
RealAdvisor: Wie die Plattform die Maklerwahl vereinfacht
Die grösste Hürde bei der Maklerwahl ist der fehlende Überblick. Wie sollen Sie wissen, welcher Makler in Ihrer Region tatsächlich erfolgreich verkauft? Genau hier setzt RealAdvisor an: Die Plattform bündelt die Informationen, die Sie für eine fundierte Entscheidung brauchen.
Die Funktionsweise ist auf die Bedürfnisse von Verkäufern zugeschnitten. Sie geben Ihren Standort ein – Stadt oder Postleitzahl – und erhalten eine Übersicht der aktiven Makler in Ihrer Region. Entscheidend ist dabei nicht nur die Anzahl, sondern die Qualität der Informationen: RealAdvisor zeigt die Transaktionshistorie der Makler mit Fotos und Verkaufspreisen vergangener Objekte. So sehen Sie auf einen Blick, ob ein Makler Erfahrung mit Ihrem Immobilientyp hat.
Dazu kommen verifizierte Bewertungen von früheren Verkäufern – nicht nur von Käufern. Sie können mehrere Makler kontaktieren, ohne Kosten und ohne Verpflichtung. Das gibt Ihnen die Möglichkeit, Erstgespräche zu führen und selbst zu vergleichen, bevor Sie sich binden. RealAdvisor ersetzt nicht Ihr Urteilsvermögen, aber die Plattform liefert die Datengrundlage für eine informierte Entscheidung.
Warnsignale: Wann Sie einen Makler meiden sollten
Ich denke oft an einen Fall, den ich 2023 begleitet habe. Familie Huber aus dem Kanton Zürich wollte ihr Einfamilienhaus in Winterthur verkaufen. Sie unterschrieben einen Alleinauftrag – ohne die Referenzen des Maklers zu prüfen. Sechs Monate später: keine einzige Besichtigung, der Makler war kaum erreichbar. Nach der Vertragskündigung und dem Wechsel zu einem erfahrenen lokalen Makler war das Haus innerhalb von acht Wochen verkauft.
Diese 5 Warnsignale sollten Sie stutzig machen
- Der Makler kann keine vergleichbaren Referenzobjekte in Ihrer Region nennen
- Die Immobilienbewertung liegt deutlich über dem Marktpreis (Lockangebot)
- Der Makler drängt auf einen langen Alleinauftrag ohne Kündigungsklausel
- Keine klare Auskunft über die geplante Vermarktungsstrategie
- Ausweichende Antworten auf Fragen zur Provision oder zu versteckten Kosten
Soyons clairs: Ein guter Makler hat nichts zu verbergen. Gemäss SVIT-Qualitätsstandards bedeutet die Mitgliedschaft beim Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft konsequente Qualität in der Beratung und fundierte Aus- und Weiterbildungen. Die SVIT-Mitgliedschaft ist kein Garant, aber ein Indikator für Professionalität.
Was die wenigsten Verkäufer wissen: Der Maklervertrag kann jederzeit fristlos gekündigt werden. Laut WEKA-Rechtsexperten ist dieses Recht gemäss Art. 404 Abs. 1 i.V.m. Art. 412 Abs. 2 OR zwingend und kann vertraglich weder ausgeschlossen noch beschränkt werden. Wenn ein Makler Ihnen etwas anderes erzählt, sollten Sie hellhörig werden.
7 Fragen für Ihr Erstgespräch mit dem Makler
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Wie viele vergleichbare Objekte haben Sie in den letzten 12 Monaten in meiner Gemeinde verkauft?
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Können Sie mir Referenzen von früheren Verkäufern nennen, die ich kontaktieren darf?
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Wie haben Sie den vorgeschlagenen Verkaufspreis ermittelt?
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Welche Vermarktungskanäle werden Sie nutzen?
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Wie hoch ist Ihre Provision, und was ist darin enthalten?
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Wie oft und in welcher Form erhalte ich Updates zum Verkaufsfortschritt?
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Wie gestaltet sich die Kündigungsfrist, falls die Zusammenarbeit nicht funktioniert?
Falls Sie planen, Ihr Objekt selbst zu vermarkten, ist die richtige Anzeigengestaltung entscheidend. Hier finden Sie praktische Hinweise für die ideale Kleinanzeige beim Immobilienverkauf.
Ihre Fragen zur Maklerwahl in der Schweiz
Ist die Maklerprovision in der Schweiz verhandelbar?
Grundsätzlich ja. Die übliche Provision liegt zwischen 2 und 3 Prozent des Verkaufspreises, wobei regionale Unterschiede bestehen. Verhandlungsspielraum hängt vom Objektwert und der Marktsituation ab. Bei einem Objekt für CHF 1.25 Millionen kann die Provision zwischen CHF 25’000 und CHF 37’500 liegen – ein Unterschied, der sich lohnt zu verhandeln.
Wie prüfe ich die Transaktionshistorie eines Maklers?
Fragen Sie den Makler direkt nach verkauften Objekten in Ihrer Region. Seriöse Makler können Referenzen nennen. Plattformen wie RealAdvisor zeigen zudem vergangene Transaktionen mit Bildern und Preisen, sodass Sie die Expertise nachvollziehen können.
Was ist der Unterschied zwischen Alleinauftrag und offenem Auftrag?
Beim Alleinauftrag beauftragen Sie exklusiv einen Makler. Beim offenen Auftrag können mehrere Makler parallel tätig sein. Der Alleinauftrag motiviert den Makler stärker, erfordert aber Ihr Vertrauen. Prüfen Sie die Transaktionshistorie besonders gründlich, bevor Sie sich binden.
Kann ich den Maklervertrag vorzeitig kündigen?
Ja. Gemäss Art. 404 OR kann der Maklervertrag jederzeit fristlos gekündigt werden – selbst bei befristeten Verträgen. Dieses Recht ist zwingend und kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Vertragsklauseln, die eine Konventionalstrafe bei Kündigung vorsehen, sind grundsätzlich unzulässig.
Woran erkenne ich einen unseriösen Makler?
Achten Sie auf überhöhte Bewertungen ohne Begründung, Druck zu schnellen Vertragsabschlüssen, ausweichende Antworten zu Referenzen und unklare Provisionsregelungen. Ein seriöser Makler kann vergangene Transaktionen nachweisen und beantwortet Ihre Fragen offen.
Wichtige Hinweise zur Maklerwahl
- Dieser Ratgeber ersetzt keine individuelle Beratung durch einen Immobilienexperten
- Provisionen und Gebühren können je nach Kanton und Makler variieren
- Vertragsbedingungen sollten vor Unterzeichnung von einem Fachmann geprüft werden
Bei komplexen Situationen empfiehlt sich die Konsultation eines Notars oder SVIT-zertifizierten Immobilienberaters.
Ihre nächsten Schritte
Die Maklerwahl ist keine Lotterie – wenn Sie die richtigen Fragen stellen. Prüfen Sie die Transaktionshistorie, testen Sie die lokale Marktkenntnis, lesen Sie Verkäuferbewertungen. Mit diesen Kriterien im Kopf sind Sie den meisten Verkäufern einen Schritt voraus.
Vor dem ersten Maklergespräch
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Notieren Sie die 7 Fragen aus diesem Ratgeber für Ihr Erstgespräch
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Vergleichen Sie mindestens 3 Makler, bevor Sie sich entscheiden
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Prüfen Sie jeden Maklervertrag auf Kündigungsklauseln – Ihr Recht gemäss Art. 404 OR ist zwingend
Die Frage, die Sie sich jetzt stellen sollten: Welchen Makler werden Sie als erstes kontaktieren – und wie werden Sie seine Aussagen überprüfen?